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从'规模之路'转向'利润之战':市场看多世茂集团的深层逻辑

时间:20-08-27 11:40    来源:金融界

金融界网站讯  2020年上半年,房地产行业迎来重大考验。行业增速放缓,疫情影响叠加,规模房企竞争加剧,各梯队房企持续分化。外部环境变化所带来的巨大挑战,成为了检验房企综合实力的试金石,在这一过程中,有的企业倒退,有的企业向前,“危中有机”,对每个企业的含义并不相同。

世茂集团(813.HK)就是这样一家逆境中稳健前行的企业,2020年“期中考”,其合约销售业绩同比增长10.1%,业绩增速持续领跑头部房企,位列TOP10房企第二。在TOP 200中期权益销售榜单中排名第9位,稳居行业前十。营业额同比增长14.1%,股东应占核心利润增长16%;特别是在二级市场中,截至8月26日收市,其股价达到历史新高37.5元。其近6个月股价增幅达到42.08%,在港股市值TOP20 房企中排名第二,仅次于碧桂园服务。

制图:金融界上市公司研究院;数据来源:巨灵财经

世茂集团为何能够做到逆市稳健增长?为何能够被二级市场如此追捧?本文通过金融界“房地产上市公司六力评价模型”进行分析发现,经过连续三年高复合增长,世茂集团在规模上稳居头部阵营后,提出了从“规模之路”向“利润之战”的战略升级,因此格外强化房企的产品服务力,注重对投资者的回报责任力,联手科技企业提升数智驱动力,同时多板块协同发展的“大飞机战略”逐步发挥出战略前瞻力的优势,多方合力之下,才是支持其从行业中脱颖而出的真正原因。

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图为世茂集团管理层在中期业绩发布会

产品服务力:向产品质量要效益

今年上半年,世茂集团营业额645.5亿元,同比增长14.1%;毛利额195.1亿元,同比上升14.6%;毛利率始终稳定保持30%以上水平,占行业领先优势;核心利润82.5亿元,同比增长9%,如包含处置物业部分股权收益6亿,股东应占核心利润同比上升16%增加至61.6亿元。

上半年受到疫情影响,房地产企业业绩普遍受到影响,能够做到增收又增利,在规模性房企中并不容易。金融界上市公司研究院对已披露的57家港股房企研究发现,上半年营收的平均增速为17%,而归母净利润平均增速则为下滑-26%,疫情对企业的利润侵蚀程度相当明显。

产品的品质力就是企业的免疫力。实际上,世茂集团能够在疫情冲击之下依然实现增收又增利,主要原因之一在于其不断强化产品和服务的核心竞争优势,始终将品质与体验放在第一中心位,强调工程质量及用户满意度的高标准管控,将产品质量与经营目标牢牢挂钩。

“不要因为规模做大了,质量就下来了,不要只看中那个‘大’。”世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在中期业绩发布会上说:“我们现在更看中的是‘质量’,包括产品的质量、服务的质量,也包括利润、股价及综合价值。”

财务稳健力:净负债率连续三年下降

住建部和央行近期召开的“820会议”将房企的负债水平与融资通道挂上了钩,其释放的信号意义表明,中国房企以高负债模式维持生存的基本逻辑已然走不通,融资结构和杠杆经营模式发生的转变,决定了中国房企可持续发展能力的重要特征是财务安全边际。在这方面,只有账面现金充裕、融资优势明显、财务稳健的企业才能获得未来发展的基础。

数据显示,世茂集团近三年的净负债率连续下降,2020年中期达到57.8%,比去年底下降1.9个百分点,连续第9年维持在60%以下。

从负债结构来看,其借款总额1429.8亿元,长期借款占比72.3%,短期借款占比27.7%,现金短债比1.8,财务结构安全健康。

从资金结构看,账面现金699.2亿元,较19年底上升17.3%;实现回款890.4亿元,增长9.5%,未动用的银行及金融机构融资额度520亿元,资金储备额度充足。

从融资方面看,世茂集团凭借稳定债权融资,综合融资成本下降0.1个百分点至5.5%,在民企阵营中长期稳居低位,为防御市场系统性风险及后续发展提供充裕的资金保障。

对于稳健的财务表现,多家投行、券商和信评给予了世茂集团积极评价。上半年,瑞银等多家投行陆续给予世茂集团“优于大市”或“买入”评级。除国内主要评级机构维持「AAA」的主体最高信用等级之外,穆迪、标普及惠誉三大国际评级机构分别维持「Ba1」、「BB+」及「BBB-」的“稳定”评级。

也正是由于世茂集团的财务稳健力,使得资本市场对其表现出较强的认可:国际著名长线投资机构Capital Group集团与若干机构于4月期间对世茂进行认购配股,后持续买入到5%以上;6月世茂集团以其良好的市场表现被纳入恒生中国企业指数,成为50只成份股之一,印证了世茂集团的行业标杆特征。

责任回报力:每股派息额5年复合增速20%

作为一家上市公司,对社会责任的体现首先是在对股东的回报上。在中报业绩发布会上,许世坛表态,世茂的中长期目标是成为中国前五最具投资回报的以地产为主营业务的公司。

“我想‘最具投资回报’主要是几点:第一点是利润,只有企业的利润高,才能保证回报高;第二是股价和分红,而上市公司的股价跟利润、分红都有关系,相信持续给股东利润,持续有比较好的分红,持续让投资者看到企业的增长,那么股价也必然会节节走高。

为此,世茂集团重视投资者合理回报,坚持连续分红派息。2020年中期派息0.7港元/股,其中含特别股息0.1港元/股,增幅达16.7%。过去5年,世茂全年每股现金派息额复合增长率约20%。世茂集团已连续14年坚持派息,累计现金派息达313亿港元。金融界上市公司研究院对历史分红数据统计发现在内房股中,世茂集团的分红比例(当年分红额/净利润)排名也有所上升,从2018年的18名上升到2019年第16名。

“能力越大,责任越大”。通过今年的疫情,可以观察到社会责任为房企带来了新的价值锚点,成为由企业短期经营与长期投资价值合二为一的驱动发展方式。

抗疫期间,世茂集团积极捐款捐物,捐赠3000万港币,向全国多个省市地区捐赠款物,包括105万只防疫口罩;另一方面,世茂旗下酒店接待解放军医疗队 345 位医护人员,世茂商业及主题娱乐累计减免租金约1.5亿元,世茂服务送达免费新鲜蔬菜147.6吨,用切实行动支持抗疫行动。

战略前瞻力:紧跟时代与国家政策重心

战略前瞻能力是企业的命脉。特别是房地产企业,只有紧跟国家区域政策与城市化进程变化发展的重心,抓住未来城市群、都市圈升级迭代的机会,才能做到把握全局、先人一步。

在这方面,世茂集团重点深耕京津冀、长三角和大湾区,将全国最具政治经济影响力的核心发展区域纳入其区域战略,同时把自身定位从“城市运营者”升级为“为城市赋能”,这正是基于国家发展战略与企业多元化优势的“同频共振”,而做出的对未来前瞻性的战略布局。

在土地投资策略方面,世茂集团强调既要广又要巧,在新增土地投资方面不能“广撒胡椒面”,而要在深度扎根的高能级战略红利区持续增储。截至6月30日,世茂集团权益前土地储备约8393万平方米,货值超过14500亿元,较19年底增长11.53%。其中,大湾区、长三角规模分别为4080亿和3530亿。

2020年上半年,世茂获取土地84块,权益前总价约647亿元,占全年投资总量50%左右。在新增的1232万方土储中,一、二线及强三四线城市土地总价占比达94%,为当年销售转化及利润空间提供有效保障。

在多元化产业布局方面,世茂集团提出“大飞机战略”,即将多元化业务的结构关系比喻为一架“大飞机”,以房地产开发为核心主体,以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼,以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展尾翼的产业协同逻辑。

6月18日,世茂集团由世茂房地产更名,此举被市场解读其多元化经营的“大飞机战略”实至名归。1个多月后,世茂服务递交上市申请,这意味着世茂集团这架“大飞机”即将拥有3家上市公司,形成以世茂集团主营房产,世茂股份主营商娱,世茂服务主营物业,酒店、金融等业务协同运转的局面,并在这些资产之间,通过扩容业务航道和延长产业链条,有望导入更多优质产业资源,与自身原有产业链条的核心业务及产品进行深度整合,撬动旗下其他业务板块提质焕新,进而助力集团不断激发出多产业协同的活力。

数智驱动力:联手科技巨头赋能传统产业

时代的发展不断重塑产业的形态,“数字化+智能化”便是当代的主流趋势,这一趋势正在深刻地影响房地产及产业链。数据要素推动下的数字化转型,对于房企来说,是一次面向未来的机遇。如果能抓住这个机遇,则会在后面的转型之路上乘风破浪。

世茂集团深谙此道。一方面,加速尾翼创新,前瞻性投资产业正在加速链接、求新、求变。世茂集团主动寻求与各领域的头部企业开展合作,借助先进、成熟的经验与技术,对自身核心业务模块进行提质焕新。比如在科技领域,世茂旗下高科技公司世茂物联与众多AI行业巨头进行合作,大数据与云计算上引入阿里巴巴,硬件制造上引入海尔智家、海康威视(002415),人脸语音识别引入云知声、商汤科技等企业,为智慧社区、智慧家居、智慧物业运营、智慧酒店、智慧商业等提供智慧化解决方案。

又如,世茂服务获得腾讯和红杉中国的战略投资,此二者代表着中国科技创投的头部选手,他们的结合意味着,科技与房地产的“密切联姻”必将成为未来综合房企集团竞争的基本范式。

另外,从更广阔的整个城市运营的角度来看,科技对地产企业的赋能还意味着在城市建造过程中,利用先进的数字化技术实现智慧城市的运营,将是未来城市发展的更宏大主题。

另一方面,加速两翼布局的调整。在中报业绩会上,许世坛在解释最新的大飞机战略时坦陈,金融板块由尾翼升格到了两翼,因为金融所覆盖的业务链条很广,市场很大,能够覆盖世茂集团本身的千万级用户资源,这意味着金融业务板块升格后将对集团内其他实体产业的支持力度更大。

展望下半年:优质可售红利集中兑现

展望下半年,世茂集团手握4000亿可售货值,87%位于一二线及强三四线城市。其中,海峡西岸、长三角与粤港澳大湾区贡献超过2300亿元,北京、广州等TOP10核心城市权重最大,前瞻式的核心布局将激发销售强劲动能。

因此,对于年初提出的3000亿目标是否能够完成,许世坛信心满满:

“在上半年1104.8亿基础上,7月份接近完成290亿,8月将接近300亿,此外,我们的供货还是在四季度,因此预计销售额在7月-12月各个月份都会创新高,所以全年业绩达成的目标相对来说还是很有机会的。”

展望未来,许世坛希望世茂集团能够深挖用户消费趋势性需求,以“改变用户生活方式”和“美好生活智造者”两大战略目标,为城市赋能。“我们希望在教育、健康生态的小镇,科技领域,医疗养老,文化,智慧城市方面,通过这些板块去做美好生活的智造者。我们会找最好的合作伙伴一起成立合资公司来做智慧城市,一起成为美好生活的智造者。”